Prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2028: requisitos y alcance del RDL 1/2024

Por Nuria Zorrilla Díez · Abogada y socia fundadora, Raich & Via · Actualizado el 8 de septiembre de 2026

El Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, prorroga hasta el 15 de mayo de 2028 la suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual de los colectivos vulnerables, ampliando de nuevo el marco de protección iniciado en 2013. La medida afecta a miles de procedimientos en curso — pero no opera de forma automática: exige cumplir requisitos personales y económicos concretos, y acreditarlos.

Esta guía explica qué prorroga exactamente la norma, qué colectivos pueden acogerse, cuáles son los límites de ingresos y de carga hipotecaria, y qué deben revisar tanto los deudores que necesitan la suspensión como los propietarios y entidades acreedoras afectados por ella.

Qué prorroga el Real Decreto-ley 1/2024

La norma prorroga las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual previstas para la protección de colectivos vulnerables, introducidas inicialmente por la Ley 1/2013 y ampliadas de forma sucesiva desde entonces. La prórroga anterior expiraba el 15 de mayo de 2024; el nuevo horizonte es el 15 de mayo de 2028.

Entre los factores que han justificado su continuidad se encuentran las consecuencias económicas de la crisis sanitaria, el impacto de la guerra de Ucrania, la inflación y el encarecimiento de los préstamos hipotecarios, que ha elevado la carga financiera de los hogares.

Conviene subrayarlo desde el principio: la prórroga no suspende automáticamente cualquier desahucio o lanzamiento. Su aplicación exige comprobar que el caso encaja en el ámbito legal previsto y que la unidad familiar cumple los requisitos personales, económicos y documentales exigidos.

A quién puede afectar la suspensión de lanzamientos hasta 2028

La suspensión está dirigida a familias en situación de especial vulnerabilidad. Entre los supuestos contemplados se incluyen las familias numerosas, las unidades familiares monoparentales, las familias con menores de edad, las personas con discapacidad, las situaciones de dependencia o enfermedad grave, las víctimas de violencia de género, los deudores hipotecarios en situación de desempleo y las personas mayores de 60 años.

La pertenencia a uno de estos colectivos, sin embargo, no basta por sí sola: deben concurrir además los requisitos económicos relacionados con los ingresos de la unidad familiar, el esfuerzo que representa la carga hipotecaria y la evolución de las circunstancias económicas del hogar.

En este tipo de procedimientos resulta esencial revisar la documentación disponible, la situación económica real de la familia y el estado procesal del expediente. Una adecuada defensa en procedimientos judiciales permite valorar desde el inicio si concurren los presupuestos para solicitar — o para discutir — la suspensión.

Requisitos económicos: los límites de ingresos por IPREM

El primer filtro económico es el nivel de ingresos de la unidad familiar, medido en múltiplos del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas:

Además de los límites de ingresos, debe analizarse si la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas y si la carga hipotecaria supone un esfuerzo especialmente elevado sobre la renta familiar.

Alteración económica y carga hipotecaria

El segundo filtro exige que, en los cuatro años anteriores, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas — apreciable, entre otros supuestos, cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha incrementado de forma relevante.

También debe comprobarse si la cuota hipotecaria supera el 50 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar: es el dato que permite valorar si el pago del préstamo compromete gravemente la estabilidad económica del hogar.

La revisión debe hacerse caso por caso, con los ingresos reales, las cargas familiares y la documentación acreditativa. No basta invocar una dificultad económica genérica: hay que acreditar la concurrencia de los requisitos.

Qué implica la medida para propietarios y entidades acreedoras

La prórroga también afecta al otro lado del procedimiento: propietarios, entidades acreedoras y operadores que intervienen en ejecuciones o lanzamientos sobre vivienda habitual. La medida puede alterar los tiempos del procedimiento, la ejecución de resoluciones ya dictadas y la estrategia jurídica de cada caso.

Desde esa perspectiva, procede analizar si la solicitud de suspensión cumple los requisitos legales, si la documentación aportada es suficiente y si la situación invocada encaja realmente en los supuestos protegidos. La suspensión no opera de forma indiscriminada, sino dentro de un marco legal concreto que también puede impugnarse cuando no concurre.

Cuando sobre el inmueble existen contratos, garantías o transmisiones, el análisis puede conectarse con otros planos: el impacto fiscal de las operaciones inmobiliarias y las obligaciones contractuales asociadas a la vivienda . Y en el ámbito del alquiler, conviene tener presente también la regulación reforzada del alquiler en Cataluña .

Documentación y revisión del caso concreto

Para valorar la suspensión es imprescindible reunir la documentación económica, familiar y procesal: certificados de ingresos, situación laboral, acreditación de discapacidad o dependencia, composición de la unidad familiar, recibos hipotecarios, documentación bancaria y resoluciones judiciales o administrativas.

Igualmente decisivo es el estado del procedimiento: la fecha prevista del lanzamiento, las actuaciones ya realizadas y las posibilidades reales de oposición, solicitud de suspensión o impugnación. El margen de actuación varía de forma considerable según la fase del expediente — por eso el análisis debe hacerse cuanto antes. Si se encuentra en esta situación, en cualquiera de los dos lados del procedimiento, puede plantearnos su caso y lo revisamos con la documentación a la vista.

Conclusión

La prórroga hasta el 15 de mayo de 2028 mantiene un marco de protección relevante para los colectivos vulnerables respecto de su vivienda habitual, pero su aplicación exige cumplir requisitos concretos y acreditarlos adecuadamente. Para deudores, propietarios y entidades acreedoras, la clave es la misma: analizar cada caso con rigor, revisar la documentación y definir la estrategia procesal adecuada — la medida puede tener un impacto decisivo en el procedimiento, pero no opera de forma automática.

Preguntas frecuentes sobre la suspensión de desahucios hasta 2028