Prórroga de la suspensión de desahucios hasta 2028: requisitos y alcance del RDL 1/2024 | Raich & Vía

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El Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, prorroga las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de determinados colectivos vulnerables hasta el 15 de mayo de 2028. La medida, que debía finalizar el 15 de mayo de 2024, amplía nuevamente el marco de protección iniciado en 2013.

Esta prórroga afecta a procedimientos vinculados a la vivienda habitual en los que concurran situaciones de especial vulnerabilidad económica y social. Su objetivo es evitar que determinadas familias pierdan su vivienda habitual cuando se cumplan los requisitos previstos legalmente y exista una situación acreditada de riesgo de exclusión.

La medida tiene especial relevancia tanto para deudores hipotecarios en situación vulnerable como para propietarios, entidades financieras y operadores jurídicos que intervienen en procedimientos de ejecución o lanzamiento. La correcta valoración de los requisitos resulta esencial para determinar si procede o no la suspensión.

Qué prorroga el Real Decreto-ley 1/2024

El Real Decreto-ley 1/2024 prorroga las medidas de suspensión de lanzamientos sobre vivienda habitual previstas para la protección de colectivos vulnerables. Estas medidas se introdujeron inicialmente en 2013 y han sido objeto de sucesivas ampliaciones para responder a contextos económicos y sociales especialmente complejos.

Entre los factores que han justificado su continuidad se encuentran las consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria, el impacto de la guerra de Ucrania, el aumento de la inflación y el incremento de la carga financiera de los hogares asociado al encarecimiento de los préstamos hipotecarios.

La prórroga no supone una suspensión automática de cualquier procedimiento de desahucio o lanzamiento. Su aplicación exige comprobar si el caso encaja dentro del ámbito legal previsto y si la unidad familiar cumple los requisitos personales, económicos y documentales exigidos.

A quién puede afectar la suspensión de lanzamientos hasta 2028

La suspensión está dirigida a familias que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad. Entre los supuestos contemplados se incluyen familias numerosas, unidades familiares monoparentales, familias con menores de edad, personas con discapacidad, situaciones de dependencia, enfermedad grave, víctimas de violencia de género, deudores hipotecarios en situación de desempleo o personas mayores de 60 años.

No obstante, la pertenencia a uno de estos colectivos no basta por sí sola. Además, deben concurrir determinados requisitos económicos relacionados con los ingresos de la unidad familiar, el esfuerzo que representa la carga hipotecaria y la evolución de las circunstancias económicas del hogar.

En este tipo de procedimientos, resulta especialmente importante revisar la documentación disponible, la situación económica real de la unidad familiar y el estado procesal del expediente. Una adecuada defensa en procedimientos judiciales permite valorar desde el inicio si concurren los presupuestos necesarios para solicitar o discutir la suspensión.

Requisitos económicos de vulnerabilidad

Para que pueda apreciarse la situación de vulnerabilidad, deben cumplirse determinados requisitos económicos. Entre ellos, destaca que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere determinados límites calculados en función del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (“IPREM”) anual de 14 pagas.

• Con carácter general, los ingresos de la unidad familiar no deben superar el límite de 3 veces el IPREM anual de 14 pagas.
• Este límite puede elevarse a 4 veces el IPREM anual de 14 pagas cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%, exista una situación de dependencia, enfermedad incapacitante o convivan familiares con discapacidad o enfermedad en los términos previstos legalmente.
• El límite puede alcanzar 5 veces el IPREM anual de 14 pagas en supuestos de especial gravedad, como determinados casos de enfermedad grave.
• Estos límites pueden incrementarse por cada hijo a cargo dentro de la unidad familiar: en 0,15 veces el IPREM para familias monoparentales y en 0,10 veces el IPREM para el resto de familias.

Además de los límites de ingresos, debe analizarse si la unidad familiar ha sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas durante los últimos años y si la carga hipotecaria representa un esfuerzo especialmente elevado sobre la renta familiar.

Alteración económica y carga hipotecaria

Otro de los elementos relevantes es que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Esta alteración se aprecia, entre otros supuestos, cuando el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha incrementado de forma relevante.

También debe comprobarse si la cuota hipotecaria supera el 50% de los ingresos netos que percibe el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Este dato es esencial porque permite valorar si el pago del préstamo compromete gravemente la estabilidad económica del hogar.

La revisión debe realizarse caso por caso, atendiendo a los ingresos reales, las cargas familiares, la composición de la unidad familiar y la documentación acreditativa disponible. No basta con invocar una situación de dificultad económica de forma genérica: es necesario acreditar la concurrencia de los requisitos exigidos.

Alcance de la medida para propietarios y entidades acreedoras

La prórroga de la suspensión de lanzamientos también tiene consecuencias para propietarios, entidades acreedoras y otros operadores que intervienen en procedimientos relacionados con vivienda habitual. La medida puede afectar a los tiempos del procedimiento, a la ejecución de resoluciones ya dictadas y a la estrategia jurídica que debe seguirse en cada caso.

Desde la perspectiva del propietario o acreedor, resulta necesario analizar si la solicitud de suspensión cumple los requisitos legales, si la documentación aportada es suficiente y si la situación invocada encaja realmente en los supuestos protegidos. La suspensión no opera de forma indiscriminada, sino dentro de un marco legal concreto.

En determinados casos, el análisis jurídico de la vivienda puede conectarse con otros aspectos patrimoniales, contractuales o fiscales de la operación. Por ello, cuando existen contratos, garantías, transmisiones o situaciones complejas sobre el inmueble, puede ser conveniente revisar también las impacto júrídoc y fiscal del inmueble.

Documentación y revisión del caso concreto

Para valorar la aplicación de la suspensión, es imprescindible recopilar y revisar la documentación económica, familiar y procesal del caso. Entre otros documentos, pueden resultar relevantes certificados de ingresos, situación laboral, acreditación de discapacidad o dependencia, composición de la unidad familiar, recibos hipotecarios, documentación bancaria y resoluciones judiciales o administrativas.

También debe comprobarse el estado del procedimiento, la fecha prevista del lanzamiento, las actuaciones ya realizadas y las posibilidades reales de oposición, solicitud de suspensión o impugnación. El margen de actuación puede variar de forma considerable según la fase en la que se encuentre el expediente.

En operaciones o situaciones donde existan contratos complejos, garantías, pactos privados o relaciones jurídicas vinculadas al inmueble, el análisis de obligaciones contractuales asociadas a la vivienda puede resultar determinante para valorar correctamente la posición de cada parte.

Qué debe tenerse en cuenta antes de solicitar la suspensión

Antes de solicitar la suspensión de un lanzamiento, conviene revisar si se cumplen los requisitos personales y económicos, si la vivienda afectada tiene la consideración de vivienda habitual y si la documentación disponible permite acreditar adecuadamente la situación de vulnerabilidad.

También es importante valorar los plazos, el juzgado que conoce del procedimiento, la existencia de resoluciones previas y la eventual oposición de la parte acreedora o propietaria. Una solicitud insuficientemente documentada puede dificultar la estimación de la medida o retrasar innecesariamente la tramitación.

La prórroga hasta 2028 no elimina la necesidad de un análisis individualizado. Cada procedimiento debe valorarse atendiendo a sus circunstancias concretas, al tipo de deuda, a la situación de la unidad familiar y al momento procesal en el que se encuentre.

Conclusión

La prórroga de la suspensión de lanzamientos hasta el 15 de mayo de 2028 mantiene un marco de protección para determinados colectivos vulnerables respecto de su vivienda habitual. Sin embargo, su aplicación exige cumplir requisitos concretos y acreditar adecuadamente la situación personal, económica y familiar de la unidad afectada.

Para deudores, propietarios y entidades acreedoras, la clave está en analizar cada caso con rigor jurídico, revisar la documentación disponible y definir la estrategia procesal adecuada. La medida puede tener un impacto relevante en el procedimiento, pero no opera de forma automática ni sustituye la necesidad de acreditar los presupuestos legales exigidos.