Fiscalidad inmobiliaria · Venta de vivienda · Guía
Guía técnica de Raich & Via sobre los impuestos que paga quien vende una vivienda y cómo reducirlos legalmente.
Por Òscar Segura Ortuño · Economista y asesor fiscal, Departamento Fiscal de Raich & Via · Actualizado el 1 de septiembre de 2026
Impuestos al vender una vivienda: IRPF, plusvalía y exenciones
Vender una vivienda tiene dos impuestos principales para quien vende: el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida y la plusvalía municipal del ayuntamiento. Ninguno se paga siempre ni por el mismo importe: la cifra depende del beneficio real, de los gastos que se computen y, sobre todo, de si concurre alguna exención. Conocerlas antes de firmar la venta puede suponer no pagar nada de IRPF.
Esta guía explica qué impuestos se pagan al vender una vivienda, cómo se calcula la ganancia patrimonial con un ejemplo, cómo funciona la plusvalía municipal y en qué casos la venta está exenta.
En breve
Quien vende una vivienda paga dos impuestos: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de venta y el de compra, que tributa en la base del ahorro entre el 19% y el 28%) y la plusvalía municipal del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. La ganancia está exenta de IRPF si es la vivienda habitual y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual, o si el vendedor es mayor de 65 años. La plusvalía municipal no se paga si no hubo un incremento real de valor.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
Al vender un inmueble, quien vende puede tener que abonar dos tributos:
Impuesto | Qué grava | A quién |
|---|---|---|
IRPF — ganancia patrimonial | El beneficio obtenido (valor de venta menos valor de compra). | Estatal (Agencia Tributaria). |
Plusvalía municipal | El incremento de valor del suelo urbano durante la tenencia. | Municipal (ayuntamiento). |
Además, el vendedor debe estar al corriente del IBI del año en curso, cuyo prorrateo entre comprador y vendedor suele pactarse en la escritura. La coordinación de ambos impuestos —IRPF y plusvalía— es lo que conviene planificar antes de firmar, porque una exención en uno no elimina el otro.
IRPF: la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (el precio de venta, menos los gastos y tributos que asume el vendedor, como la comisión de la inmobiliaria o la propia plusvalía municipal) y el valor de adquisición (el precio al que se compró, más los gastos y tributos de la compra —notaría, registro, ITP o IVA— y las inversiones y mejoras realizadas).
Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, conforme a esta escala:
Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
Hasta 6.000 € | 19% |
De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
Más de 300.000 € | 28% |
Computar bien los gastos de compra y venta es clave: cuanto mayor sea el valor de adquisición reconocido y menor el de transmisión, menor será la ganancia y, por tanto, el impuesto.
Ejemplo de cálculo
Vivienda comprada por 200.000 € (con 15.000 € de gastos e impuestos de compra) y vendida por 300.000 € (con 10.000 € de gastos de venta), sin exención aplicable:
El cálculo del IRPF aplica cada tramo por separado: 19% sobre los primeros 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 € y 23% de 50.000 a 75.000 €. Es un ejemplo orientativo; el resultado real depende de los gastos computables, de la fecha de adquisición y de las exenciones aplicables.
¿Va a vender una vivienda y quiere saber cuánto pagará? Calculamos la ganancia, revisamos los gastos deducibles y comprobamos si le corresponde alguna exención.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo urbano durante el tiempo que se ha sido propietario. En una compraventa la paga el vendedor, y se liquida ante el ayuntamiento en un plazo de 30 días hábiles desde la venta.
Tras la reforma de 2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos de cálculo —uno objetivo, con coeficientes sobre el valor catastral del suelo, y otro real, sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta del suelo— y aplicar el que resulte menor. Y, sobre todo, no se paga si no ha existido un incremento real de valor: si el inmueble se vende por un precio igual o inferior al de compra, no hay plusvalía municipal.
Cuando la transmisión no es una venta sino una herencia, la plusvalía municipal sigue reglas propias de plazo y cálculo. Puede consultarlas en nuestra guía sobre la plusvalía municipal en una herencia.
Cuándo NO se paga IRPF por vender la vivienda
Existen varias exenciones que pueden dejar la ganancia patrimonial libre de IRPF, total o parcialmente. Son el punto donde más se puede ahorrar y donde más conviene planificar antes de vender:
Exención | En qué consiste |
|---|---|
Reinversión en vivienda habitual | La ganancia por la venta de la vivienda habitual está exenta si se reinvierte el importe en otra vivienda habitual, en un plazo de dos años (anteriores o posteriores). Si se reinvierte solo una parte, la exención es proporcional. |
Mayores de 65 años | La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir. |
Renta vitalicia (mayores de 65) | Los mayores de 65 pueden dejar exenta la ganancia de cualquier inmueble si reinvierten el importe (hasta 240.000 €) en una renta vitalicia asegurada, en un plazo de seis meses. |
Dación en pago o ejecución hipotecaria | La ganancia derivada de la dación en pago o ejecución de la vivienda habitual por deudas hipotecarias está exenta, con requisitos. |
Cada exención tiene requisitos y plazos estrictos —qué se considera vivienda habitual, cómo se acredita la reinversión, qué importe se reinvierte— y un error formal puede hacer perder el beneficio. Por eso conviene revisar el encaje antes de firmar, no después.
Cómo reducir la factura fiscal legalmente
Más allá de las exenciones, hay margen para ajustar la tributación con criterio técnico:
Computar todos los gastos: notaría, registro, ITP o IVA de la compra, comisiones y las inversiones y mejoras acreditadas incrementan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
Coeficientes de abatimiento: para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 puede aplicarse una reducción de la ganancia, con un límite conjunto de 400.000 € por contribuyente.
Planificar el momento y la forma: el año de la venta, la reinversión o la coordinación con otras operaciones influyen en el resultado final. Aquí es donde el asesoramiento previo marca la diferencia.
La planificación de la fiscalidad de una venta inmobiliaria forma parte del asesoramiento fiscal de operaciones inmobiliarias, donde se analiza cada caso antes de la firma.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos al vender una vivienda
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de venta y el de compra) y la plusvalía municipal del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Además debe estar al corriente del IBI del año.
¿Cuánto se paga de IRPF por vender una casa?
La ganancia tributa en la base del ahorro: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% a partir de 300.000 €. Se aplica sobre la ganancia (venta menos compra, ajustadas por gastos), no sobre el precio total.
¿Cuándo está exenta la venta de la vivienda?
La ganancia está exenta de IRPF si se trata de la vivienda habitual y se reinvierte el importe en otra vivienda habitual en dos años, o si el vendedor es mayor de 65 años. También en la dación en pago de la vivienda habitual y, para mayores de 65, si se reinvierte en una renta vitalicia.
¿Los mayores de 65 años pagan impuestos al vender su vivienda?
La ganancia por la venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años está totalmente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir. La plusvalía municipal, en cambio, se rige por sus propias reglas.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una venta?
En una compraventa la paga el vendedor, ante el ayuntamiento y en un plazo de 30 días hábiles. No se paga si no ha existido un incremento real de valor del inmueble respecto al precio de compra.
¿Qué gastos reducen la ganancia patrimonial?
Los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA), las inversiones y mejoras acreditadas, y los gastos de la venta (comisiones, plusvalía municipal). Todos ellos reducen la ganancia sujeta a IRPF.
¿Va a vender un inmueble? Planifique la fiscalidad antes de firmar
Calculamos la ganancia, revisamos los gastos deducibles y las exenciones aplicables, y coordinamos IRPF y plusvalía municipal para que pague lo justo. Somos abogados y economistas.
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Fuentes normativas y oficiales consultadas
- Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33 y 34, ganancias patrimoniales; art. 38, exención por reinversión en vivienda habitual).
- Agencia Tributaria: transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales (arts. 104 a 110, plusvalía municipal, tras la reforma del RDL 26/2021).