IRNR: gastos deducibles para no residentes fuera de la UE
Área fiscal · IRNR · No residentes extracomunitarios
Análisis técnico de la firma Raich & Vía · Actualizado: Junio 2026
La Audiencia Nacional ha reconocido el derecho de una contribuyente residente en Estados Unidos a deducir determinados gastos vinculados al arrendamiento de un inmueble situado en Barcelona en el marco del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. La resolución abre una vía relevante para propietarios no residentes fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo que hayan tributado en España por ingresos íntegros sin aplicar gastos.
Los no residentes extracomunitarios pueden defender, en determinados casos, la deducción de gastos asociados al alquiler de inmuebles en España en el IRNR. No es una devolución automática: debe revisarse la residencia fiscal, los ejercicios no prescritos, la documentación de los gastos, la autoliquidación presentada y el criterio administrativo aplicable en cada expediente.
La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025, recurso 636/2021, Roj SAN 3630/2025, ECLI ES:AN:2025:3630, analiza si la normativa española puede limitar la deducción de gastos del IRNR a residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo, excluyendo a residentes en terceros países.
El caso es especialmente relevante para propietarios residentes en Estados Unidos, Reino Unido, Latinoamérica u otros territorios extracomunitarios que obtienen rentas por el alquiler de viviendas o inmuebles en España mediante el Modelo 210.
Ficha técnica del caso
IRNR, alquiler en España y residencia fuera de la UE
Gastos deducibles en el IRNR: qué cambia para los no residentes fuera de la UE
En el IRNR, los contribuyentes no residentes tributan por las rentas obtenidas en territorio español. Cuando esas rentas proceden del alquiler de un inmueble situado en España, la cuestión esencial es si la base imponible debe calcularse sobre los ingresos íntegros o sobre el rendimiento neto, descontando los gastos necesarios para obtener la renta.
La normativa española ha venido distinguiendo entre residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, a quienes se reconoce la posibilidad de deducir determinados gastos, y residentes en terceros países, a quienes la Administración ha venido exigiendo con carácter general tributar por los ingresos íntegros. La sentencia cuestiona esa diferencia de trato cuando afecta a la libre circulación de capitales.
Idea clave
El criterio de la Audiencia Nacional no convierte cualquier gasto en deducible ni elimina la necesidad de prueba. Refuerza la posibilidad de discutir la exclusión automática de contribuyentes extracomunitarios cuando los gastos están vinculados de forma directa al alquiler del inmueble.
Libre circulación de capitales y residentes en terceros países
La base jurídica del debate se sitúa en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíbe restricciones a los movimientos de capital no solo entre Estados miembros, sino también entre Estados miembros y terceros países. Esta extensión resulta determinante para propietarios no residentes en la UE o en el EEE.
La Audiencia Nacional considera que impedir de forma general la deducción de gastos a residentes en terceros países puede constituir una restricción contraria al Derecho de la Unión cuando se grava una renta inmobiliaria obtenida en España sin permitir deducir los costes necesarios para obtenerla.
En estructuras con inversión inmobiliaria internacional, conviene revisar conjuntamente residencia fiscal, convenio para evitar la doble imposición, titularidad del inmueble, periodo de arrendamiento, gastos soportados y declaración presentada. Este análisis conecta con la fiscalidad internacional de empresas y patrimonios con componente transfronterizo.
¿Puede un residente en Estados Unidos deducir gastos en el IRNR?
Sí, puede defenderse en determinados casos. Precisamente el supuesto resuelto por la Audiencia Nacional afectaba a una contribuyente residente en Estados Unidos que había obtenido rendimientos por el arrendamiento de un inmueble situado en Barcelona.
La sentencia abre una vía para que residentes estadounidenses y otros propietarios extracomunitarios analicen si sus autoliquidaciones del IRNR fueron presentadas sobre ingresos íntegros y si existen gastos suficientemente acreditados que permitan solicitar una rectificación.
Ahora bien, la posición debe plantearse con prudencia técnica: no se trata de una modificación legal expresa ni de una devolución automática de la Agencia Tributaria. La viabilidad dependerá de la documentación, los ejercicios no prescritos, el país de residencia, el inmueble, el tipo de gasto y la estrategia procedimental.
Qué gastos pueden deducirse por alquiler de inmuebles en España
La deducción de gastos exige acreditar que los costes están vinculados al inmueble arrendado y que guardan una relación directa con la obtención de los ingresos declarados. La revisión debe realizarse con criterios equivalentes a los gastos asociados al rendimiento inmobiliario, pero adaptada al expediente concreto de IRNR.
01 Tributos y costes del inmueble
IBI, tasas municipales y otros gastos directamente vinculados al inmueble arrendado, siempre con soporte documental.
02 Comunidad, seguros y gestión
Gastos de comunidad de propietarios, seguros del hogar, administración o gestión del alquiler cuando estén relacionados con la renta obtenida.
03 Conservación y reparación
Actuaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de arrendamiento, diferenciándolas de mejoras o inversiones.
04 Financiación y acreditación
Intereses vinculados a financiación del inmueble y justificantes bancarios que prueben el pago efectivo de los gastos reclamados.
Esta revisión conecta directamente con la fiscalidad de operaciones inmobiliarias, porque la deducibilidad no depende solo de la naturaleza del gasto, sino también de su trazabilidad: factura, contrato, recibo, justificante de pago y relación con el periodo arrendado.
Rectificación del Modelo 210 y devolución de ingresos indebidos
La consecuencia práctica más relevante es la posible revisión de autoliquidaciones ya presentadas. Si el contribuyente no residente fuera de la UE tributó por ingresos íntegros sin deducir gastos, puede valorar la presentación de una solicitud de rectificación de autoliquidación del IRNR y, en su caso, la devolución de ingresos indebidos.
Por regla general, deberán analizarse los ejercicios no prescritos. La solicitud debe fundamentarse jurídicamente y acompañarse de un expediente probatorio sólido, porque la Agencia Tributaria puede requerir la acreditación de la residencia, los ingresos, los gastos, el vínculo con el inmueble y la procedencia de la devolución.
Revisión de ejercicios no prescritos
Identificar declaraciones del Modelo 210 presentadas en plazo revisable y periodos en los que se tributó por ingresos íntegros.
Cálculo del rendimiento neto
Recalcular la base imponible incorporando solo gastos vinculados, proporcionados y documentalmente acreditados.
Preparación del expediente probatorio
Aportar facturas, contratos, certificados de residencia, recibos, justificantes de pago y relación con el periodo arrendado.
Rectificación y defensa frente a Hacienda
Fundamentar la solicitud en Derecho de la Unión, jurisprudencia y normativa interna, preparando la vía de recurso si la AEAT deniega la devolución.
Qué deben revisar los propietarios no residentes antes de reclamar
La reclamación no debe presentarse de forma automática ni sin un análisis previo. Para evitar una solicitud débil, conviene revisar cuatro elementos: residencia fiscal, ejercicios no prescritos, documentación de gastos y cuantificación del importe recuperable.
- Residencia fiscal: debe acreditarse el país de residencia y valorar si existe convenio para evitar la doble imposición aplicable.
- Modelo 210 presentado: hay que identificar periodos, importes declarados, tipo aplicado y si se incluyeron o no gastos.
- Prueba de los gastos: Hacienda puede exigir facturas, recibos, justificantes bancarios y relación directa con el inmueble alquilado.
- Importe reclamable: es necesario calcular el ahorro fiscal y los intereses que podrían derivarse de la devolución.
- Estrategia procedimental: si la AEAT deniega la rectificación, debe valorarse la vía de recursos y reclamaciones tributarias.
Atención: no es una vía automática
La sentencia refuerza la posición de los no residentes extracomunitarios, pero no sustituye el análisis individual del expediente. En la práctica, la Agencia Tributaria puede mantener un criterio restrictivo, exigir prueba completa de los gastos o denegar la rectificación, por lo que conviene preparar la reclamación con un enfoque probatorio y jurídico sólido.
Preguntas frecuentes sobre gastos deducibles en el IRNR
¿Qué gastos puedo deducir en el IRNR si resido fuera de la UE y alquilo un inmueble en España?+
Pueden analizarse gastos como IBI, comunidad, seguros, administración, conservación, reparación e intereses de financiación, siempre que estén vinculados al alquiler y puedan acreditarse documentalmente.
¿Un residente en Estados Unidos puede reclamar gastos deducibles en el IRNR?+
Sí, puede defenderlo en determinados casos. La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 reconoce esta posibilidad en un caso relativo a una contribuyente residente en Estados Unidos con un inmueble alquilado en Barcelona.
¿Cuántos años atrás puedo reclamar la devolución del IRNR?+
Debe analizarse el plazo de prescripción de cada autoliquidación. Con carácter general, la revisión de autoliquidaciones se vincula a los ejercicios no prescritos, por lo que conviene actuar antes de que se cierre el plazo.
¿La AEAT devuelve automáticamente el IRNR pagado de más?+
No. El contribuyente debe iniciar un procedimiento formal de rectificación de autoliquidación y aportar la documentación que justifique la devolución solicitada.
¿La sentencia permite deducir cualquier gasto?+
No. El gasto debe estar relacionado con el inmueble arrendado, ser necesario para obtener la renta y estar suficientemente acreditado mediante documentación válida.
¿Qué ocurre si Hacienda deniega la rectificación?+
Puede analizarse la viabilidad de recurso o reclamación económico-administrativa, revisando la motivación de la denegación, la prueba aportada y la fundamentación en Derecho de la Unión.
¿Desea revisar el IRNR pagado por un inmueble alquilado en España?
Analizamos la residencia fiscal, los modelos 210 presentados, los gastos no aplicados, la documentación disponible y la viabilidad de solicitar la rectificación de autoliquidaciones para recuperar ingresos indebidos.
FUENTES NORMATIVAS Y OFICIALES CONSULTADAS
- CENDOJ / Poder Judicial. Audiencia Nacional, SAN 3630/2025, ECLI: ES:AN:2025:3630, recurso 636/2021.
- Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
- Agencia Tributaria. Cuestiones específicas sobre tributación de inmuebles arrendados por no residentes.
- Agencia Tributaria. Modelo 210 IRNR: instrucciones de declaración para rentas obtenidas sin establecimiento permanente.
- EUR-Lex. Artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea: libre circulación de capitales.
- Agencia Tributaria. Procedimiento de rectificación de autoliquidaciones.
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Texto consolidado BOE.
- Agencia Tributaria. Convenio para evitar la doble imposición entre España y Estados Unidos.