Plusvàlua municipal en una herència: termini, càlcul i errors

Què és la plusvàlua municipal quan s'hereta un immoble

La plusvàlua municipal en una herència és un dels tributs que més dubtes genera quan el patrimoni hereditari inclou un habitatge, un local, un garatge, un terreny urbà o un altre immoble situat en un municipi espanyol. No és l'Impost de Successions, no es presenta davant la comunitat autònoma i no sempre es calcula de manera intuïtiva.

Tècnicament, es tracta de l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana, conegut com a IIVTNU o plusvàlua municipal. La seva finalitat és gravar l'increment de valor que hagi experimentat el terreny urbà posat de manifest amb la transmissió de l'immoble, també quan aquesta transmissió es produeix per causa de mort.

En una herència amb immobles, revisar aquest impost abans de pagar és essencial. Pot haver-hi termini de sis mesos, possibilitat de pròrroga, bonificacions municipals, absència d'increment de valor o diferències importants segons l'ajuntament competent.

Quan es paga la plusvàlua municipal en una herència

La plusvàlua municipal s'aplica quan es transmet la propietat de terrenys urbans o es constitueix o transmet un dret real de gaudi limitat sobre aquests terrenys. En l'àmbit successori, això passa quan una persona adquireix per herència o llegat un immoble urbà o un dret real sobre aquest.

La regulació bàsica es troba en el Reial Decret Legislatiu 2/2004, text refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals, especialment en els articles 104 a 110, que regulen la naturalesa de l'impost, el fet imposable, els subjectes passius, la base imposable, la meritació i la gestió tributària.

Qui paga la plusvàlua municipal quan hi ha hereus

En les transmissions lucratives, com una herència, el subjecte passiu és qui adquireix el terreny o la persona a favor de la qual es constitueix o transmet el dret real. Per tant, quan hi ha diversos hereus o legataris, s'ha d'analitzar què adquireix cadascun i en quina proporció.

L'obligació no s'ha de confondre amb la gestió interna de l'herència. Pot passar que un hereu avanci el pagament per raons pràctiques, però fiscalment s'ha de revisar la posició de cada adquirent, el percentatge adjudicat i l'immoble concret afectat.

Idea clau: la plusvàlua municipal no grava tota l'herència, sinó la transmissió de terrenys urbans o drets reals sobre aquests. Si una herència inclou només saldos bancaris, accions o béns no immobiliaris, aquest impost no serà el tribut rellevant.

Termini per presentar la plusvàlua municipal per herència

En els actes per causa de mort, la declaració o autoliquidació de la plusvàlua municipal s'ha de presentar en el termini de sis mesos. El termini es pot ampliar sis mesos més quan la pròrroga se sol·licita durant els primers sis mesos i es compleixen els requisits del procediment municipal aplicable. Els tràmits oficials de Barcelona i Terrassa computen aquest termini des de la data de defunció.

Aquest termini s'ha de gestionar amb especial cura perquè moltes herències amb immobles requereixen reunir documentació, acceptar o adjudicar l'herència, coordinar l'Impost de Successions, sol·licitar certificats, revisar valors i decidir si procedeix invocar la inexistència d'increment de valor.

A nivell local, la seu electrònica de l'Ajuntament de Terrassa recull expressament la possibilitat de sol·licitar una pròrroga de sis mesos en transmissions mortis causa. A Barcelona, l'ajuntament també disposa de tràmits específics vinculats a la pròrroga de la plusvàlua municipal en herències i llegats.

Diferències entre plusvàlua municipal i Impost de Successions

La plusvàlua municipal i l'Impost de Successions poden coincidir en una mateixa herència, però són tributs diferents. L'Impost de Successions grava l'adquisició hereditària en conjunt, mentre que la plusvàlua municipal se centra en l'increment de valor del terreny urbà transmès.

Si s'està revisant una herència amb immobles, convé coordinar els dos plànols: la plusvàlua davant l'ajuntament i la liquidació de l'Impost de Successions a Catalunya. Per dimensionar aquest segon import es pot utilitzar la calculadora de l'Impost de Successions a Catalunya.

Què passa si no hi ha hagut increment de valor

Des de la reforma posterior a la jurisprudència constitucional, la inexistència d'increment de valor té una rellevància central. La Llei Reguladora de les Hisendes Locals estableix que no es produirà la subjecció a l'impost quan es constati la inexistència d'increment de valor per diferència entre els valors del terreny en les dates de transmissió i adquisició.

Per acreditar aquesta inexistència, l'interessat ha de declarar la transmissió i aportar els títols que documentin la transmissió i l'adquisició. En immobles amb sòl i construcció, la norma preveu regles específiques per aïllar la proporció del valor corresponent al terreny.

Documentació que sol ser rellevant

Per a l'adquisició anterior

Escriptura o títol pel qual la persona morta va adquirir l'immoble, valor declarat i documentació cadastral.

Per a la transmissió hereditària

Escriptura d'acceptació o adjudicació, declaració de l'Impost de Successions, valor declarat i rebut de l'IBI.

Com es determina la base imposable

La base imposable es determina a partir de l'increment de valor del terreny posat de manifest en el moment de la meritació i experimentat durant un període màxim de vint anys. Després de la reforma del Reial Decret llei 26/2021, el sistema permet comparar el mètode objectiu amb l'increment real quan aquest sigui inferior.

El mètode objectiu parteix del valor del terreny en el moment de la meritació, normalment el valor cadastral del sòl, i aplica el coeficient corresponent al període de generació aprovat per l'ajuntament dins dels límits legals. Aquests coeficients màxims es poden actualitzar anualment mitjançant norma amb rang legal.

Si l'increment real acreditat és inferior a la base resultant del mètode objectiu, es pot prendre com a base imposable l'import d'aquest increment real. Per això, abans de presentar l'autoliquidació convé comparar tots dos escenaris.

Bonificacions municipals en herències

La Llei Reguladora de les Hisendes Locals permet que les ordenances fiscals municipals regulin una bonificació de fins al 95 % de la quota íntegra en transmissions per causa de mort a favor de descendents, adoptats, cònjuges, ascendents i adoptants.

Aquesta bonificació no opera de manera idèntica a tots els municipis. Cada ajuntament pot regular els seus requisits, percentatges, terminis, documentació i condicions de manteniment. Per això, en una herència amb immobles és imprescindible revisar l'ordenança fiscal del municipi on es trobi cada immoble.

L'Ajuntament de Terrassa, per exemple, disposa d'un tràmit específic sobre bonificació de la plusvàlua en determinats supòsits de transmissions mortis causa.

Advertència pràctica: no s'ha de donar per fet que una bonificació s'aplicarà automàticament. Pot requerir sol·licitud expressa, parentiu determinat, compliment de terminis, documentació concreta o manteniment posterior de l'immoble.

Plusvàlua municipal i adjudicació de l'herència

La manera com s'adjudica una herència pot influir en la gestió pràctica de la plusvàlua municipal. No és el mateix que un immoble s'adjudiqui a un sol hereu, que s'atribueixi en proindivís, que es combini amb compensacions econòmiques o que posteriorment es produeixin extincions de condomini o noves transmissions.

Per això, abans de signar l'adjudicació convé revisar si la distribució prevista és coherent amb el cost fiscal de cada immoble, si hi ha bonificacions aplicables, si se sol·licitarà pròrroga i si la documentació permet acreditar absència d'increment de valor quan procedeixi. El recorregut complet —acceptar, adjudicar i, si escau, vendre— el desenvolupem en la guia sobre herència d'immobles: acceptar, adjudicar o vendre.

En patrimonis amb diversos immobles, pot ser recomanable revisar el repartiment dins del servei d'herències i donacions abans de tancar l'escriptura d'adjudicació.

Errors freqüents en liquidar la plusvàlua en una herència

La plusvàlua municipal sol tractar-se com un tràmit secundari dins de l'herència, però pot generar costos rellevants, pèrdua de bonificacions, recàrrecs o discussions amb l'ajuntament si no es revisa correctament.

• Confondre la plusvàlua municipal amb l'Impost de Successions.
• No presentar la declaració dins del termini de sis mesos.
• Oblidar sol·licitar pròrroga quan l'herència no es pot tancar a temps.
• No revisar si l'immoble és urbà, rústic o de característiques especials.
• No comprovar si realment hi ha hagut increment de valor del terreny.
• Aplicar el mètode objectiu sense comparar-lo amb l'increment real quan procedeixi.
• No sol·licitar bonificacions municipals disponibles en transmissions mortis causa.
• Presentar valors incoherents amb la declaració de l'Impost de Successions.
• No coordinar la plusvàlua amb l'escriptura d'acceptació i adjudicació.

Quan convé revisar el cas abans de pagar

Convé revisar la plusvàlua municipal abans de pagar quan l'herència inclou immobles urbans de valor elevat, diversos hereus, discrepàncies sobre l'adjudicació, immobles adquirits fa molts anys, dubtes sobre el valor del sòl, possible inexistència d'increment o bonificacions municipals condicionades.

També és recomanable revisar el cas quan hi ha immobles en municipis diferents, perquè cada ajuntament pot tenir ordenances, tràmits i bonificacions diferents. En patrimonis familiars complexos, aquesta revisió s'ha d'integrar en una ordenació patrimonial abans de la successió.

Quan la successió ja està oberta i el que toca és tramitar-la, la revisió i la liquidació les porta l'equip de l'oficina més propera a l'expedient: advocats d'herències a Barcelona o advocats d'herències a Terrassa.