Fiscalidad inmobiliaria · Ganancia patrimonial · Guía
Guía técnica de Raich & Via sobre el cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble y su tributación en el IRPF.
Por Òscar Segura Ortuño · Economista y asesor fiscal, Departamento Fiscal de Raich & Via · Actualizado el 1 de septiembre de 2026
Ganancia patrimonial en la venta de un inmueble: cómo se calcula
La ganancia patrimonial es el beneficio que se obtiene al vender un inmueble y sobre el que se paga IRPF. No es la diferencia entre el precio de compra y el de venta a secas: intervienen los gastos e impuestos de una y otra operación, las mejoras realizadas y, en algunos casos, coeficientes que reducen la ganancia. Calcularla bien puede suponer varios miles de euros de diferencia.
Esta guía explica cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble, qué tipos de IRPF se aplican, cómo funcionan los coeficientes de abatimiento, cómo se valora un inmueble heredado y cómo compensar pérdidas.
En breve
La ganancia patrimonial es el valor de transmisión menos el valor de adquisición. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos que asume el vendedor; el de adquisición, el precio de compra más los gastos, tributos y mejoras. La ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF (19% a 28%). Para inmuebles adquiridos antes de 1995 pueden aplicarse coeficientes de abatimiento. Las pérdidas patrimoniales pueden compensar las ganancias. Se declara en la renta del año siguiente a la venta.
¿Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble?
La ganancia patrimonial es la renta que se pone de manifiesto al transmitir un inmueble por un valor superior a aquel por el que se adquirió. Está regulada en los artículos 33 y siguientes de la Ley del IRPF y se integra en la base imponible del ahorro. Aplica a la venta de cualquier inmueble —vivienda habitual, segunda residencia, local o terreno—, con las particularidades y exenciones que correspondan en cada caso.
Cuando el resultado es negativo (se vende por menos de lo que costó, ajustado por gastos), se genera una pérdida patrimonial, que también tiene efectos fiscales.
Cómo se calcula: valor de transmisión y valor de adquisición
La fórmula es sencilla en apariencia —transmisión menos adquisición— pero el detalle está en qué se incluye en cada valor:
Concepto | Qué incluye |
|---|---|
Valor de adquisición | Precio de compra + gastos y tributos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA) + inversiones y mejoras acreditadas. En inmuebles arrendados se resta la amortización. |
Valor de transmisión | Precio de venta − gastos y tributos que asume el vendedor (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal). |
Ganancia patrimonial | Valor de transmisión − valor de adquisición. |
Conviene distinguir mejoras (que aumentan el valor de adquisición) de gastos de conservación y reparación (que no). Guardar las facturas de las obras es lo que permite defender un mayor valor de adquisición y, por tanto, una menor ganancia.
Ejemplo de cálculo
Segunda vivienda comprada en 2010 por 120.000 € (con 9.000 € de gastos e impuestos de compra) y vendida en 2025 por 180.000 € (con 7.000 € de gastos de venta):
El IRPF se calcula por tramos: 19% sobre los primeros 6.000 € y 21% sobre los 38.000 € restantes. Es un ejemplo orientativo; el resultado real depende de los gastos computables, de la fecha de adquisición y de las circunstancias del contribuyente.
¿Va a vender un inmueble y quiere calcular bien la ganancia? Revisamos todos los gastos y coeficientes aplicables para que no pague de más.
Tipos de IRPF aplicables: la base del ahorro
La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa según esta escala progresiva por tramos:
Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
Hasta 6.000 € | 19% |
De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
Más de 300.000 € | 28% |
Coeficientes de abatimiento (inmuebles anteriores a 1995)
Si el inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse una reducción sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006, mediante los llamados coeficientes de abatimiento. Es un beneficio relevante para inmuebles antiguos, pero limitado: solo se aplica hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente, sumando todas las ventas a las que se haya aplicado desde 2015.
Por su complejidad y su límite conjunto, conviene calcular en qué venta interesa más aplicarlos cuando se prevé transmitir varios bienes antiguos.
Inmuebles heredados o donados: qué valor de adquisición se toma
Cuando el inmueble se recibió por herencia o donación, el valor de adquisición no es un precio de compra, sino el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (con el límite del valor de mercado), más los gastos y tributos inherentes a esa adquisición, incluido el propio Impuesto sobre Sucesiones pagado.
Este dato es clave: un valor de adquisición bien fijado en su día en la herencia reduce la ganancia futura al vender. Puede verse el detalle en nuestras guías sobre el Impuesto de Sucesiones en Cataluña y la herencia con inmuebles.
Cómo compensar pérdidas patrimoniales
Si de la venta resulta una pérdida, o se han tenido otras pérdidas patrimoniales, pueden compensarse con las ganancias del mismo ejercicio dentro de la base del ahorro. Si el saldo sigue siendo negativo, puede compensarse con los rendimientos del capital mobiliario hasta un límite y, el resto, arrastrarse a los cuatro ejercicios siguientes.
Exenciones y cómo se declara
Determinadas ventas están exentas de IRPF: la reinversión de la vivienda habitual en otra, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o la dación en pago, entre otras. Se explican en detalle en la guía general de impuestos al vender una vivienda.
La ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.
Antes de vender, conviene revisar
Los gastos computables: reunir facturas de compra, mejoras, notaría, registro e impuestos para maximizar el valor de adquisición.
Las exenciones y coeficientes: comprobar si aplica reinversión, mayores de 65 o abatimiento antes de firmar.
El momento de la venta: el ejercicio fiscal en que se realiza y su coordinación con otras operaciones influyen en el resultado.
Preguntas frecuentes sobre la ganancia patrimonial
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de un inmueble?
Restando al valor de transmisión (precio de venta menos los gastos del vendedor) el valor de adquisición (precio de compra más gastos, tributos y mejoras). El resultado es la ganancia sujeta a IRPF.
¿Qué tipo de IRPF se paga por la ganancia?
Tributa en la base del ahorro por tramos: 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 28% a partir de 300.000 €.
¿Qué son los coeficientes de abatimiento?
Una reducción aplicable a la ganancia de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, sobre la parte generada hasta el 20 de enero de 2006, con un límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente.
¿Cómo se calcula la ganancia si el inmueble era heredado?
El valor de adquisición es el declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (con el límite del valor de mercado), más los gastos y el propio impuesto pagado. Ese valor reduce la ganancia al vender.
¿Se pueden compensar pérdidas al vender un inmueble?
Sí. Las pérdidas patrimoniales se compensan con las ganancias del mismo ejercicio en la base del ahorro; el saldo negativo puede compensarse con rendimientos del capital mobiliario hasta un límite y arrastrarse cuatro años.
¿Cuándo se declara la ganancia por vender un inmueble?
En la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de elementos patrimoniales.
¿Va a vender un inmueble? Calcule bien la ganancia antes de firmar
Revisamos gastos, mejoras, coeficientes y exenciones, y planificamos la operación para que tribute lo justo. Somos abogados y economistas.
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Fuentes normativas y oficiales consultadas
- Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33 a 36, ganancias y pérdidas patrimoniales; art. 38, exención por reinversión; disposición transitoria 9ª, coeficientes de abatimiento).
- Agencia Tributaria: qué ocurre cuando vendo un inmueble (cálculo de la ganancia y tributación).