Ganancia patrimonial en la venta de un inmueble: cálculo e IRPF

Por Òscar Segura Ortuño · Economista y asesor fiscal, Departamento Fiscal de Raich & Via · Actualizado el 5 de octubre de 2026

Ganancia patrimonial al vender un inmueble: cuánto IRPF pagas

La ganancia patrimonial es el beneficio que se obtiene al vender un inmueble y sobre el que se paga IRPF. No es la diferencia entre el precio de compra y el de venta a secas: intervienen los gastos e impuestos de una y otra operación, las mejoras realizadas y, en algunos casos, coeficientes que reducen la ganancia. Calcularla bien puede suponer varios miles de euros de diferencia.

Esta guía explica cómo se calcula la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble, qué tipos de IRPF se aplican, cómo funcionan los coeficientes de abatimiento, cómo se valora un inmueble heredado, qué ocurre si el vendedor no reside en España y cómo compensar pérdidas.

Qué es la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble

La ganancia patrimonial es la renta que se pone de manifiesto al transmitir un inmueble por un valor superior a aquel por el que se adquirió. Está regulada en los artículos 33 y siguientes de la Ley del IRPF y se integra en la base imponible del ahorro. Aplica a la venta de cualquier inmueble —vivienda habitual, segunda residencia, local o terreno—, con las particularidades y exenciones que correspondan en cada caso.

Cuando el resultado es negativo (se vende por menos de lo que costó, ajustado por gastos), se genera una pérdida patrimonial, que también tiene efectos fiscales.

Cómo se calcula: valor de transmisión y valor de adquisición

La fórmula es sencilla en apariencia —transmisión menos adquisición— pero el detalle está en qué se incluye en cada valor:

Conviene distinguir mejoras (que aumentan el valor de adquisición) de gastos de conservación y reparación (que no). Guardar las facturas de las obras es lo que permite defender un mayor valor de adquisición y, por tanto, una menor ganancia.

Ejemplo de cálculo

Segunda vivienda comprada en 2010 por 120.000 € (con 9.000 € de gastos e impuestos de compra) y vendida en 2025 por 180.000 € (con 7.000 € de gastos de venta):

El IRPF se calcula por tramos: 19 % sobre los primeros 6.000 € y 21 % sobre los 38.000 € restantes. Es un ejemplo orientativo; el resultado real depende de los gastos computables, de la fecha de adquisición y de las circunstancias del contribuyente.

¿Cómo se calcula el IRPF por incremento patrimonial?

En dos pasos. Primero se determina el incremento patrimonial —valor de transmisión menos valor de adquisición, con todos los gastos computables de ambas operaciones—. Después se aplica sobre esa cifra la escala de la base del ahorro, que es progresiva por tramos: no se usa un tipo único, sino que cada franja de la ganancia tributa al porcentaje que le corresponde.

Tipos de IRPF aplicables: la base del ahorro

La ganancia se integra en la base del ahorro y tributa según esta escala progresiva por tramos:

El tramo superior del 30 % sustituyó al anterior 28 % por la Ley 7/2024, de 20 de diciembre (disposición final séptima), con efectos desde el 1 de enero de 2025. Se aplica solo a la parte de la base del ahorro que excede de 300.000 €.

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por una ganancia patrimonial?

Entre el 19 % y el 30 % de la ganancia, según su importe y por tramos. Con el ejemplo de esta guía —una ganancia de 44.000 €— salen unos 9.120 €: el 19 % de los primeros 6.000 € y el 21 % de los 38.000 € restantes. Solo se paga sobre el beneficio obtenido, nunca sobre el precio de venta.

¿Cuánto IRPF se debe pagar por el incremento patrimonial al vender un inmueble?

El tipo efectivo es siempre inferior al tipo máximo del tramo alcanzado, porque la escala se aplica por franjas. En el ejemplo anterior, 9.120 € sobre 44.000 € de ganancia suponen un 20,7 % efectivo, aunque el último tramo aplicado sea el 21 %. En ganancias grandes la diferencia se amplía: el 30 % solo afecta a lo que excede de 300.000 €.

Esta misma escala se aplica a otras ganancias patrimoniales que no proceden de un inmueble. Cuando lo que se transmite son las participaciones de una sociedad, el cálculo del valor de adquisición y las reglas aplicables cambian de forma sustancial: lo detallamos en la guía sobre cómo tributa la venta de una empresa.

Casos particulares: inmuebles antiguos, heredados y vendedores no residentes

Tres situaciones cambian el cálculo lo suficiente como para tratarlas aparte: los inmuebles comprados antes de 1995, los que se recibieron sin pagar un precio y las ventas en las que quien transmite no reside en España.

Coeficientes de abatimiento (inmuebles anteriores a 1995)

Si el inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, puede aplicarse una reducción sobre la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006, mediante los llamados coeficientes de abatimiento. Es un beneficio relevante para inmuebles antiguos, pero limitado: solo se aplica hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente, sumando todas las ventas a las que se haya aplicado desde 2015.

Por su complejidad y su límite conjunto, conviene calcular en qué venta interesa más aplicarlos cuando se prevé transmitir varios bienes antiguos.

Inmuebles heredados o donados: qué valor de adquisición se toma

Cuando el inmueble se recibió por herencia o donación, el valor de adquisición no es un precio de compra, sino el valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (con el límite del valor de mercado), más los gastos y tributos inherentes a esa adquisición, incluido el propio Impuesto sobre Sucesiones pagado.

Este dato es clave: un valor de adquisición bien fijado en su día en la herencia reduce la ganancia futura al vender. Puede verse el detalle en nuestras guías sobre el Impuesto de Sucesiones en Cataluña y la herencia con inmuebles.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de un inmueble heredado?

Igual que en una compraventa, pero sustituyendo el precio de compra por el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado. A ese importe se le suman los gastos de la herencia y el propio impuesto satisfecho, y el resultado es el valor de adquisición. De ahí que declarar la herencia por un valor demasiado bajo abarate el Impuesto de Sucesiones pero encarezca el IRPF del día en que se venda.

Si el vendedor no reside en España: retención del 3 % y modelo 210

Cuando quien vende no es residente fiscal en España, la operación no tributa por IRPF sino por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y el mecanismo cambia. El comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura. Ese 3 % es un pago a cuenta, no el impuesto definitivo.

Después, el vendedor declara la ganancia con el modelo 210 en los tres meses siguientes, tributando al 19 % con independencia de su país de residencia. Si la retención practicada supera la cuota resultante, puede solicitarse la devolución; si se queda corta, hay que ingresar la diferencia. En ventas con pérdida, el 3 % retenido es íntegramente recuperable, pero solo si se presenta el modelo 210 en plazo.

Pérdidas, exenciones y cómo se declara

Compensación de pérdidas patrimoniales

Si de la venta resulta una pérdida, o se han tenido otras pérdidas patrimoniales, pueden compensarse con las ganancias del mismo ejercicio dentro de la base del ahorro. Si el saldo sigue siendo negativo, puede compensarse con los rendimientos del capital mobiliario hasta un límite y, el resto, arrastrarse a los cuatro ejercicios siguientes.

Exenciones y declaración

Determinadas ventas están exentas de IRPF: la reinversión de la vivienda habitual en otra, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o la dación en pago, entre otras. Se explican en detalle en la guía general de impuestos al vender una vivienda.

La ganancia se declara en la declaración de la renta del año siguiente al de la venta, en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales.