Guany patrimonial en vendre un immoble: quant IRPF pagues

Per Òscar Segura Ortuño · Economista i assessor fiscal, Departament Fiscal de Raich & Via · Actualitzat el 18 d'octubre de 2026

Guany patrimonial en vendre un immoble: quant IRPF pagues

El guany patrimonial és el benefici que s'obté en vendre un immoble i sobre el qual es paga IRPF. No és la diferència entre el preu de compra i el de venda sense més: hi intervenen les despeses i els impostos d'una i altra operació, les millores realitzades i, en alguns casos, coeficients que redueixen el guany. Calcular-lo bé pot suposar diversos milers d'euros de diferència.

Aquesta guia explica com es calcula el guany patrimonial en la venda d'un immoble, quins tipus d'IRPF s'apliquen, com funcionen els coeficients d'abatiment, com es valora un immoble heretat, què passa si el venedor no resideix a Espanya i com compensar pèrdues.

Què és el guany patrimonial en la venda d'un immoble

El guany patrimonial és la renda que es posa de manifest en transmetre un immoble per un valor superior a aquell pel qual es va adquirir. Està regulat en els articles 33 i següents de la Llei de l'IRPF i s'integra en la base imposable de l'estalvi. S'aplica a la venda de qualsevol immoble —habitatge habitual, segona residència, local o terreny—, amb les particularitats i exempcions que corresponguin en cada cas.

Quan el resultat és negatiu (es ven per menys del que va costar, ajustat per despeses), es genera una pèrdua patrimonial, que també té efectes fiscals.

Com es calcula: valor de transmissió i valor d'adquisició

La fórmula és senzilla en aparença —transmissió menys adquisició— però el detall és en què s'inclou en cada valor:

Convé distingir les millores (que augmenten el valor d'adquisició) de les despeses de conservació i reparació (que no). Guardar les factures de les obres és el que permet defensar un valor d'adquisició més alt i, per tant, un guany menor.

Exemple de càlcul

Segon habitatge comprat el 2010 per 120.000 € (amb 9.000 € de despeses i impostos de compra) i venut el 2025 per 180.000 € (amb 7.000 € de despeses de venda):

L'IRPF es calcula per trams: 19 % sobre els primers 6.000 € i 21 % sobre els 38.000 € restants. És un exemple orientatiu; el resultat real depèn de les despeses computables, de la data d'adquisició i de les circumstàncies del contribuent.

Com es calcula l'IRPF per increment patrimonial?

En dos passos. Primer es determina l'increment patrimonial —valor de transmissió menys valor d'adquisició, amb totes les despeses computables d'ambdues operacions—. Després s'aplica sobre aquesta xifra l'escala de la base de l'estalvi, que és progressiva per trams: no s'utilitza un tipus únic, sinó que cada franja del guany tributa al percentatge que li correspon.

Tipus d'IRPF aplicables: la base de l'estalvi

El guany s'integra en la base de l'estalvi i tributa segons aquesta escala progressiva per trams:

El tram superior del 30 % va substituir l'anterior 28 % per la Llei 7/2024, de 20 de desembre (disposició final setena), amb efectes des de l'1 de gener de 2025. S'aplica només a la part de la base de l'estalvi que excedeix de 300.000 €.

Quant cal pagar a Hisenda per un guany patrimonial?

Entre el 19 % i el 30 % del guany, segons el seu import i per trams. Amb l'exemple d'aquesta guia —un guany de 44.000 €— surten uns 9.120 €: el 19 % dels primers 6.000 € i el 21 % dels 38.000 € restants. Només es paga sobre el benefici obtingut, mai sobre el preu de venda.

Quant IRPF cal pagar per l'increment patrimonial en vendre un immoble?

El tipus efectiu és sempre inferior al tipus màxim del tram assolit, perquè l'escala s'aplica per franges. En l'exemple anterior, 9.120 € sobre 44.000 € de guany suposen un 20,7 % efectiu, encara que l'últim tram aplicat sigui el 21 %. En guanys grans la diferència s'amplia: el 30 % només afecta allò que excedeix de 300.000 €.

Aquesta mateixa escala s'aplica a altres guanys patrimonials que no procedeixen d'un immoble. Quan el que es transmet són les participacions d'una societat, el càlcul del valor d'adquisició i les regles aplicables canvien de manera substancial: ho detallem en la guia sobre com tributa la venda d'una empresa .

Casos particulars: immobles antics, heretats i venedors no residents

Tres situacions canvien el càlcul prou com per tractar-les a part: els immobles comprats abans de 1995, els que es van rebre sense pagar un preu i les vendes en què qui transmet no resideix a Espanya.

Coeficients d'abatiment (immobles anteriors a 1995)

Si l'immoble es va adquirir abans del 31 de desembre de 1994 , es pot aplicar una reducció sobre la part del guany generada fins al 20 de gener de 2006, mitjançant els anomenats coeficients d'abatiment. És un benefici rellevant per a immobles antics, però limitat: només s'aplica fins a un valor de transmissió acumulat de 400.000 € per contribuent, sumant totes les vendes a què s'hagi aplicat des de 2015.

Per la seva complexitat i el seu límit conjunt, convé calcular en quina venda interessa més aplicar-los quan es preveu transmetre diversos béns antics.

Immobles heretats o donats: quin valor d'adquisició es pren

Quan l'immoble es va rebre per herència o donació, el valor d'adquisició no és un preu de compra, sinó el valor declarat a efectes de l'Impost sobre Successions i Donacions (amb el límit del valor de mercat), més les despeses i tributs inherents a aquesta adquisició, inclòs el mateix Impost sobre Successions pagat.

Aquesta dada és clau: un valor d'adquisició ben fixat al seu dia en l'herència redueix el guany futur en vendre. Es pot veure el detall en les nostres guies sobre l'Impost de Successions a Catalunya i l'herència amb immobles .

Si l'herència encara no s'ha liquidat, aquest valor encara pot fixar-se correctament: és una de les coses que revisem dins del servei d'herències i donacions . Segons on es tramiti l'expedient, el porta l'equip d'herències de Barcelona o el de herències de Terrassa .

Com es calcula el guany patrimonial d'un immoble heretat?

Igual que en una compravenda, però substituint el preu de compra pel valor que es va declarar en l'Impost sobre Successions, amb el límit del valor de mercat. A aquest import se li sumen les despeses de l'herència i el mateix impost satisfet, i el resultat és el valor d'adquisició. D'aquí que declarar l'herència per un valor massa baix abarateixi l'Impost de Successions però encareixi l'IRPF del dia en què es vengui.

Si el venedor no resideix a Espanya: retenció del 3 % i model 210

Quan qui ven no és resident fiscal a Espanya, l'operació no tributa per IRPF sinó per l'Impost sobre la Renda de no Residents, i el mecanisme canvia. El comprador està obligat a retenir el 3 % del preu i ingressar-lo amb el model 211 en el mes següent a l'escriptura. Aquest 3 % és un pagament a compte, no l'impost definitiu.

Després, el venedor declara el guany amb el model 210 en els tres mesos següents, tributant al 19 % amb independència del seu país de residència. Si la retenció practicada supera la quota resultant, es pot sol·licitar la devolució; si es queda curta, cal ingressar la diferència. En vendes amb pèrdua, el 3 % retingut és íntegrament recuperable, però només si es presenta el model 210 dins de termini.

Pèrdues, exempcions i com es declara

Compensació de pèrdues patrimonials

Si de la venda resulta una pèrdua, o s'han tingut altres pèrdues patrimonials, poden compensar-se amb els guanys del mateix exercici dins de la base de l'estalvi. Si el saldo continua sent negatiu, pot compensar-se amb els rendiments del capital mobiliari fins a un límit i, la resta, arrossegar-se als quatre exercicis següents.

Exempcions i declaració

Determinades vendes estan exemptes d'IRPF: la reinversió de l'habitatge habitual en un altre, la transmissió de l'habitatge habitual per majors de 65 anys o la dació en pagament, entre d'altres. S'expliquen en detall en la guia general d'impostos en vendre un habitatge .

El guany es declara en la declaració de la renda de l'any següent al de la venda, en l'apartat de guanys i pèrdues patrimonials derivats de la transmissió d'elements patrimonials.